Los alquileres online en el ojo del huracán

Resulta indiscutible que las plataformas de alquileres online de corta duración han calado en nuestra sociedad en los últimos 10 años, pues permiten a millones de viajeros acceder a todo tipo de alojamientos, con precios muy competitivos y todo ello a golpe de click.

En este escenario, hace apenas unos días pudimos escuchar a Pedro Sánchez, durante su intervención en el Foro de “Vivienda, quinto pilar del estado del Bienestar”, afirmar que el mercado inmobiliario español necesita “más viviendas asequibles y menos Airbnb”. Esta aseveración tiene su razón de ser dentro del plan estratégico que ha diseñado el Gobierno español para promover 12 medidas concretas que tienen el objetivo de fortalecer el derecho a la vivienda.

Sin duda, una de las medidas estrella dentro de este paquete es el Real Decreto 1312/2024, que crea el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, que fue aprobado en el Consejo de Ministros del pasado 23 de diciembre de 2024.

La esencia de este nuevo sistema de registro de arrendamientos de corta duración es la creación de una plataforma nacional donde los propietarios de viviendas, las plataformas online y los organismos correspondientes puedan poner en común todos los datos relativos a los arrendamientos temporales que se encuentren en el mercado.

Este mecanismo, que en puridad tiene su base jurídica en la trasposición de una norma europea (el Reglamento (UE) 2024/1028), ha supuesto un revuelo en el sector inmobiliario en general y en el de los alquileres de corta duración en particular por dos cuestiones concretas: (i) su implementación supone un alto volumen de burocracia y control, lo que puede desincentivar el interés de propietarios/arrendadores de tener en el mercado sus inmuebles y (ii) señala directamente a las empresas del sector como uno de los responsables del problema del acceso a la vivienda en España.

Cuando decimos arrendamientos de corta duración tendemos a pensar que se trata de alquileres de fin de semana o estancias cortas

Con respecto a la primera de ellas, la creación de este sistema supone, en primer lugar, la obligatoriedad de obtener un número de registro mediante procedimiento reglado. Es decir, todo propietario que pretenda ofrecer su propiedad para un arrendamiento urbano para fines distintos de vivienda habitual y con carácter temporal, debe tramitar un proceso administrativo para obtener el correspondiente número identificativo de registro.

Es evidente que este hecho, que premia a los arrendamientos de larga duración en perjuicio de los de corta estancia, puede suponer un desinterés de los propietarios/arrendadores por el alto incremento de trámites burocráticos que lleva aparejado.

Como norma general, la elección de los propietarios por el sistema de arrendamientos de corta duración suele tener su explicación en el interés de no vincularse a largo plazo con un arrendatario y poder así disponer de su vivienda con carácter inmediato; todo ello además del rendimiento económico superior que supone alquilar la propiedad por espacios cortos de tiempo a diferencia de contratos de larga duración.

Por otro lado, una de las principales dificultades que están surgiendo es la de conocer si el tipo de arrendamiento que el propietario está ejecutando sobre su vivienda se encuentra afectada por esta normativa y, por lo tanto, deben realizar los trámites de registro estipulados.

Cuando decimos arrendamientos de corta duración tendemos a pensar que se trata de alquileres de fin de semana o estancias cortas, no obstante, hay supuestos como, por ejemplo, los del alquiler de habitaciones para estudiantes por meses, curso escolar, etc. que también se pudieran ven afectadas por esta normativa al tratarse de estancias inferiores a 12 meses.

En otro orden de cosas, son varias las plataformas online dedicadas al sector de alojamientos de corta duración que se han sentido directamente señaladas como responsables (al menos parcialmente) de la situación de la vivienda en España.

Por alusiones directas del Presidente del Gobierno, Airbnb ha manifestado en palabras de su Director General en España, Jaime Rodriguez de Santiago, que “hay un problema de base en el mercado que tiene que ver con un enorme desequilibrio entre el crecimiento de hogares y la construcción de vivienda nueva” y que “las estrictas normativas sobre los alquileres de corta duración en España ponen en riesgo 30 mil millones de euros (2 % del PIB) y 400.000 empleos, sin solucionar la crisis de vivienda”.

En definitiva, esta regulación nacional puede suponer un paso previo o paralelo a la prohibición de las Viviendas de Uso Turístico que, como sabemos, están en el punto de mira de multitud de Ayuntamientos (entre otros muchos, Barcelona, Madrid o zonas costeras con alta afluencia turística) que de un tiempo atrás han venido señalando a este sector como un problema para la convivencia social y económica de sus municipios.

Pese a que el Real Decreto ya ha sido aprobado, no entrará en vigor hasta el próximo 1 de julio de 2025, por lo que estos meses serán esenciales para conocer el alcance positivo y negativo de esta nueva normativa.

Por Juanjo Hdez. Bonache, Manager de ECIJA